Boulogne-Billancourt, commune des Hauts-de-Seine adossée au sud-ouest de Paris entre le bois de Boulogne et la Seine, compte 119 019 habitants. Boulogne-Billancourt, c'est 8 407 €/m² pour un appartement, soit 10,1 % de moins qu'il y a trois ans, et 29,73 €/m² de loyer mensuel : environ 4,2 % de rendement brut indicatif, avant charges, fiscalité et travaux.
Ce rendement est bas, et personne ne s'en étonnera à ce niveau de prix. Ce qui distingue la commune, c'est qu'elle ne vit pas seulement de Paris : on y recense 94 175 emplois pour 119 019 habitants, avec les médias en tête, à commencer par la tour TF1, siège du groupe de télévision, quai du Point-du-Jour. Les locataires occupent 52,9 % du parc, et une partie d'entre eux choisit son logement pour la distance au bureau boulonnais, pas pour l'accès au métro vers la capitale.
Deux calendriers se croisent au sud-ouest, sur les anciens terrains Renault. Celui des équipements avance : le parc départemental Gauthier-Mougin a ouvert sur l'Île Seguin en janvier 2026 et le siège de Renault Group revient s'installer sur le quartier du Trapèze. Celui des transports recule : la gare Pont de Sèvres, terminus de la ligne 15 Sud du Grand Paris Express, n'est plus attendue avant l'automne 2027. Investir à Boulogne-Billancourt, c'est arbitrer entre ces deux horloges.
L'essentiel
- Le prix médian des appartements à Boulogne-Billancourt s'établit à 8 407 €/m², en hausse de 2,3 % sur un an après un recul de 10,1 % sur trois ans.
- Avec un loyer médian de 29,73 €/m² par mois, le rendement brut indicatif tourne autour de 4,2 %, avant charges, fiscalité et travaux.
- Les locataires occupent 52,9 % du parc et 7,2 % des logements sont vacants, dans une commune de 119 019 habitants.
- Classée en zone A bis, la commune ouvre droit à Loc'Avantages mais pas au Denormandie ; les loyers de référence plafonnés de Paris ou Lyon ne s'y appliquent pas.
- Sur l'Île Seguin, ancienne emprise des usines Renault au sud-ouest de la commune, le parc départemental Gauthier-Mougin a ouvert en janvier 2026.
- La gare Pont de Sèvres de la ligne 15 Sud, rocade automatique du Grand Paris Express, a été repoussée une cinquième fois, à l'automne 2027.
Le marché locatif à Boulogne-Billancourt en chiffres
Le prix n'a pas suivi une pente régulière à Boulogne-Billancourt : après un recul sur trois années consécutives, la médiane a regagné 2,3 % en 2025. Le solde sur trois ans reste négatif, à 10,1 % : l'acheteur de 2026 paie nettement moins cher que celui de 2021, sur un marché qui a retrouvé du volume avec 1 766 transactions.
Côté demande, 52,9 % des logements sont occupés par des locataires et 7,2 % du parc reste vacant, dans une ville dense où l'on compte 19 290 habitants au kilomètre carré. Les 15-39 ans forment 35,5 % de la population et l'enseignement supérieur local accueille 6 934 étudiants, un socle réel qui ne fait pas pour autant de Boulogne-Billancourt une ville étudiante.
Sur le plan fiscal, la commune est classée en zone A bis, la plus tendue du zonage national. Loc'Avantages, qui échange une décote de loyer contre une réduction d'impôt, y est ouvert ; le Denormandie, réservé aux communes à habitat ancien dégradé, ne l'est pas. Les loyers de référence plafonnés en vigueur à Paris ou à Lyon ne s'appliquent pas ici. Reste que la commune est en zone tendue : au départ d'un locataire, le loyer du suivant ne peut pas dépasser celui du précédent, réindexé.
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L'Île Seguin ouvre son parc et son pôle culturel
L'Île Seguin, l'île de la Seine qui a porté les usines Renault jusqu'en 1992 face au quartier du Trapèze, sort du chantier : le département des Hauts-de-Seine y a ouvert le parc Gauthier-Mougin le 31 janvier 2026, devant un pôle culturel où sont programmés un centre d'art et un cinéma. Pour un bailleur du Trapèze ou des abords du Pont de Sèvres, l'île devient un argument de visite à pied, ce qui pèse sur une relocation plus que sur le prix d'achat.
Des locataires qui travaillent sur place, pas seulement à Paris
Boulogne-Billancourt appartient à Grand Paris Seine Ouest, l'établissement public territorial de huit communes de l'ouest parisien dont Issy-les-Moulineaux et Meudon, l'un des premiers parcs de bureaux d'Île-de-France hors Paris ; la tour TF1, siège du groupe de télévision, en est le repère le plus visible. Sur le papier, un T2 tenu à quinze minutes à pied de ces bureaux vise un jeune actif du secteur plutôt qu'un navetteur. Hypothèse de départ et non recommandation : elle tient si les charges et l'étiquette énergétique laissent le loyer compétitif face aux résidences récentes du Trapèze.
Le siège de Renault revient sur le Trapèze, avec des logements neufs dans le même îlot
Le Trapèze est le quartier bâti depuis les années 2000 sur les anciens terrains d'usine Renault, entre le boulevard Jean-Jaurès et la Seine. Son dernier îlot, D5, mêle environ 40 000 m² de bureaux et 13 000 m² de logements ; l'immeuble New R accueille le siège de Renault Group et le retour annoncé d'environ 3 600 salariés. On peut imaginer une colocation en T3 dans l'ancien du boulevard Jean-Jaurès louée à ces salariés, à condition de vérifier que l'isolation tient la comparaison avec le neuf du même îlot.
Gare Pont de Sèvres : la ligne 15 Sud repoussée une cinquième fois
La ligne 15 Sud est la rocade automatique du Grand Paris Express qui doit relier Pont de Sèvres à Noisy-Champs, à l'est de l'agglomération, sans passer par Paris ; son terminus est creusé sous le quai Georges-Gorse, en correspondance avec la ligne 9 du métro, et ramènerait le trajet de plus d'une heure à environ 37 minutes. Or la mise en service, prévue à l'origine en 2020, a glissé cinq fois : la Société des grands projets vise désormais l'automne 2027. Qui paie aujourd'hui la prime de la future gare porte plusieurs exercices de loyers sans le gain promis.
Une résidence étudiante gérée au pied du métro Pont de Sèvres
La résidence Sequana, exploitée par Studéfi et référencée sur le portail public Mon Logement Étudiant, occupe la rue Marcel-Bontemps, dans le quartier du Trapèze, à quelques minutes de la station Pont de Sèvres, terminus de la ligne 9 du métro. Elle aligne près de deux cents studios d'environ 19 m², meublés et livrés avec services. Qui vise les étudiants sur ce secteur affronte donc une offre gérée sur exactement ce format, et l'écart se joue sur ce qu'une résidence ne propose pas : un vrai T3 en colocation.
Zone tendue : le loyer de relocation reste attaché au bail précédent
Boulogne-Billancourt est classée en zone tendue au titre du dispositif national d'encadrement de l'évolution des loyers, reconduit par le décret du 15 juillet 2025. La commune échappe aux loyers de référence plafonnés de Paris ou de Lyon, mais relève d'une autre règle : au départ d'un locataire, le loyer du suivant ne peut pas dépasser celui du précédent, réindexé. La liberté de fixation ne revient qu'après dix-huit mois de vacance ou des travaux répondant aux conditions du décret.
Vacance en hausse dans les commerces du centre-ville
Le centre commerçant de Boulogne-Billancourt s'organise autour du boulevard Jean-Jaurès et du centre commercial Les Passages, loin des quartiers en reconversion du sud-ouest. Codata, opérateur qui recense sur le terrain l'occupation des locaux commerciaux rue par rue, relève une progression de la vacance entre ses passages de 2023 et de 2024. Le constat porte sur les boutiques, mais il touche la valeur d'usage des appartements situés au-dessus des cellules commerciales des axes les moins fréquentés.
Notre analyse
Boulogne-Billancourt est une ville de patrimoine avant d'être une ville de rendement : à 4,2 % de brut indicatif, l'équilibre se joue sur la valeur du bien et la solidité du locataire, pas sur le cash-flow. Ce qui a changé, c'est le point d'entrée. Après trois années de baisse et un solde encore négatif de 10,1 % sur trois ans, l'acheteur de 2026 paie moins cher qu'en 2021.
Reste à savoir ce que l'on achète. Au sud-ouest, sur le Trapèze et autour du Pont de Sèvres, les aménités arrivent une par une : parc de l'Île Seguin ouvert, pôle culturel en construction, siège de Renault Group qui ramène ses salariés. Mais la gare de la ligne 15 Sud glisse à l'automne 2027 et l'îlot D5 livre des logements neufs qui prennent l'ancien de front sur l'isolation. Au centre, sur le boulevard Jean-Jaurès, la vacance commerciale relevée par Codata invite à écarter les étages au-dessus des cellules vides des axes secondaires. Dans cette logique, un T2 ou un T3 en colocation à quinze minutes à pied d'un pôle de bureaux boulonnais, plutôt qu'au pied d'un chantier de transport dont la date bouge, reste l'hypothèse la plus défendable. Elle s'éprouve sur trois pièces du dossier : le loyer du bail en cours que la zone tendue impose de reprendre, l'appel de charges de la copropriété et le diagnostic de performance énergétique.
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Questions fréquentes
Est-ce que Boulogne-Billancourt est une bonne ville pour investir ?
Oui pour un actif patrimonial en première couronne parisienne, non pour qui vise le rendement : le brut indicatif tourne autour de 4,2 % à 8 407 €/m². Le point d'entrée s'est amélioré, le prix médian restant inférieur de 10,1 % à celui d'il y a trois ans, mais le pari porte sur la reconversion des anciens terrains Renault au sud-ouest.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Boulogne-Billancourt ?
Environ 4,2 % de rendement brut indicatif, à partir d'un prix médian de 8 407 €/m² et d'un loyer médian de 29,73 €/m² par mois, avant charges, taxe foncière, fiscalité et travaux. La commune étant en zone tendue, le loyer d'un bien reloué reste plafonné à celui du locataire précédent, réindexé.
Quels quartiers privilégier pour un investissement locatif à Boulogne-Billancourt ?
Le Trapèze et les abords du Pont de Sèvres, au sud-ouest sur les anciens terrains d'usine Renault, concentrent les nouveautés : parc départemental ouvert sur l'Île Seguin en janvier 2026 et retour du siège de Renault Group. Les rues proches des bureaux du nord, autour du quai du Point-du-Jour où se dresse la tour TF1, siège du groupe de télévision, visent plutôt les jeunes actifs du secteur.
Y a-t-il des dispositifs fiscaux applicables à Boulogne-Billancourt ?
La commune est classée en zone A bis, la catégorie la plus tendue du zonage national, et ouvre droit à Loc'Avantages, qui échange une décote de loyer contre une réduction d'impôt ; le Denormandie, réservé aux communes à habitat ancien dégradé, ne s'y applique pas. Les loyers de référence plafonnés de Paris ou de Lyon ne concernent pas non plus Boulogne-Billancourt.
Quels sont les risques d'un investissement locatif à Boulogne-Billancourt ?
Le premier risque est le calendrier : la gare Pont de Sèvres de la ligne 15 Sud, rocade automatique du Grand Paris Express, a été repoussée une cinquième fois, à l'automne 2027, alors qu'une partie du prix anticipe déjà cette desserte. Viennent ensuite la concurrence du neuf, avec 13 000 m² de logements livrés dans l'îlot D5 du Trapèze, quartier bâti sur les anciens terrains d'usine Renault, et la règle de la zone tendue, qui fige le loyer d'un bien acheté avec un bail sous-évalué.