Nice, deuxième ville de Provence-Alpes-Côte d'Azur sur le littoral méditerranéen, compte 357 737 habitants. Nice, c'est 4 963 €/m² pour un appartement et 20,43 €/m² de loyer mensuel, soit environ 4,9 % de rendement brut indicatif, avant charges, fiscalité et travaux.
Les locataires occupent 49,7 % du parc, les résidences secondaires 13,8 %. Le socle de demande à l'année existe, mais il se localise : le CHU Pasteur, à l'est du centre entre Saint-Roch et Riquier, emploie soignants et internes ; les campus de l'Université Côte d'Azur — Valrose pour les sciences au nord, Carlone pour les lettres à l'ouest — accueillent 40 513 étudiants ; à l'ouest, entre l'aéroport et la plaine du Var, le Grand Arénas construit le futur quartier d'affaires de la métropole.
Reste un point à poser avant tout calcul. Depuis le 1er janvier 2026, la Métropole soumet la transformation d'un logement en meublé touristique — loué à la nuitée ou à la semaine — à des quotas dans quatre secteurs, et ce règlement est contesté devant le Conseil d'État. La location à l'année n'est pas concernée.
L'essentiel
- Le prix médian atteint 4 963 €/m² pour un appartement à Nice, en hausse de 2,6 % sur un an et de 8,6 % sur trois ans.
- Avec un loyer médian de 20,43 €/m² par mois, le rendement brut indicatif ressort autour de 4,9 %, avant charges, fiscalité et travaux.
- Les locataires occupent 49,7 % du parc niçois et les résidences secondaires 13,8 %, ce qui réduit l'offre disponible à l'année.
- Nice est en zone A du zonage ABC, ce qui ouvre Loc'Avantages ; le Denormandie, réservé aux communes ciblées par l'État pour leur habitat ancien dégradé, ne s'y applique pas.
- Le CHU Pasteur, principal site hospitalier de la ville à l'est du centre, a livré fin 2025 la deuxième phase de son hôpital Pasteur 2 ; un institut de biologie-pathologie y est attendu en 2029.
- Depuis le 1er janvier 2026, quatre secteurs — Vieux-Nice, Riquier / Port / Mont-Boron, Centre-Ville et Nice Ouest — plafonnent les autorisations de meublé touristique, règlement attaqué devant le Conseil d'État.
Le marché locatif à Nice en chiffres
Les prix montent sans emballement à Nice : 2,6 % sur un an, 8,6 % sur trois ans, avec 8 381 transactions sur l'année. Les maisons se négocient nettement au-dessus des appartements, un écart qui reflète la rareté du foncier entre la mer et les collines. À ce niveau, un bien payé au prix fort ne se rattrape pas facilement par la location.
Les locataires occupent 49,7 % des résidences principales, les propriétaires 47,2 %, et les loyers ne sont pas encadrés. En regard, 13,8 % du parc est en résidence secondaire et 12,4 % des logements sont vacants — un taux qui, dans une ville littorale, tient autant aux logements en attente de travaux qu'à une absence de demande.
L'économie locale soutient la location à l'année : 158 845 emplois sur la commune, une dynamique d'emploi croissante, 40 513 étudiants, une population en hausse de 0,9 % par an. Le revenu médian disponible atteint 24 080 € et le chômage communal 12,8 %, contre 11 % au niveau national. La zone A ouvre par ailleurs l'accès à Loc'Avantages, qui accorde une réduction d'impôt contre un loyer plafonné et un locataire sous conditions de ressources.
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Le CHU Pasteur achevé, un institut de biologie à suivre
Pasteur est le principal site hospitalier du CHU de Nice, à l'est du centre entre Saint-Roch et Riquier. La deuxième phase de l'hôpital Pasteur 2 y a été livrée fin 2025, et un institut universitaire de biologie-pathologie doit y regrouper les laboratoires dispersés, en service en 2029. Sur le papier, un T2 meublé dans Saint-Roch ou Riquier viserait les internes et soignants de ce site, qui louent à l'année. Hypothèse de départ, pas recommandation : à vérifier sur le trajet réel jusqu'à l'entrée du site et l'état de la copropriété.
Nice Saint-Augustin devient un pôle d'échanges
Nice Saint-Augustin est le quartier de l'ouest niçois coincé entre l'aéroport et la plaine du Var. Sa gare est en reconstruction pour devenir un pôle d'échanges multimodal au cœur du Grand Arénas, futur quartier d'affaires de la métropole : chantier ouvert en mars 2026, mise en service visée fin 2029, ligne 2 du tramway déjà en place. On peut imaginer un studio pour les actifs de l'aéroport et des bureaux voisins, qui cherchent un trajet court plutôt qu'une vue mer. À éprouver bien par bien : le chantier durera jusqu'en 2029.
L'habitat ancien se requalifie autour de la gare Thiers
La gare Thiers est la gare principale de Nice, au nord du centre-ville. Les rues qui l'entourent — Notre-Dame, Vernier, Trachel, Lépante, une partie du boulevard Raimbaldi — relèvent depuis 2009 du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés, dispositif d'État qui finance la remise en état d'immeubles abîmés. L'adresse met les trains à quelques minutes à pied ; en face, des copropriétés dégradées où les travaux votés pèsent plus sur le rendement que le prix d'achat.
Des quartiers neufs sortent de terre dans la plaine du Var
L'Éco-Vallée est une opération d'intérêt national qui aménage la plaine du Var, à l'ouest de Nice. Elle porte deux quartiers labellisés ÉcoQuartier par l'État, desservis par les lignes 2 et 3 du tramway : Nice Méridia, technopole urbaine adossée à la santé et à la recherche, dont le programme prévoit une moitié de logements, et le Grand Arénas. Ces emplois alimentent la demande, mais un appartement ancien mal isolé de l'ouest niçois affronte désormais des logements récents sur les charges et le diagnostic énergétique.
La ligne 4 du tramway n'arrivera pas avant 2030
La ligne 4 du tramway doit relier Nice Saint-Augustin, à l'ouest près de l'aéroport, à Cagnes-sur-Mer, commune voisine du littoral, sur environ sept kilomètres et dix-huit stations. Les travaux préparatoires occupent 2026 ; la mise en service est annoncée à partir de 2030 au Val-Fleuri à Cagnes-sur-Mer, fin 2031 pour le terminus. Acheter sur le tracé aujourd'hui revient à payer une desserte que personne n'empruntera avant plusieurs années.
Meublés touristiques : quotas dans quatre secteurs, règlement contesté
Un meublé touristique est un logement loué à la nuitée ou à la semaine à une clientèle de passage. Depuis le 1er janvier 2026, la Métropole Nice Côte d'Azur soumet quatre secteurs à des quotas annuels d'autorisations : Vieux-Nice, Riquier / Port / Mont-Boron, Centre-Ville et Nice Ouest. Au-delà d'un logement par foyer fiscal, il faut compenser en transformant un local commercial ou de bureau en logement. Des professionnels ont saisi le Conseil d'État et le dépôt des dossiers y est suspendu jusqu'au 31 août 2026. Loué à l'année, le même bien échappe au dispositif.
Notre analyse
Nice se tient dans une moyenne haute pour un investisseur patient, à condition de renoncer à la carte postale : à 4 963 €/m² et 4,9 % de rendement brut indicatif, le gain se joue sur la durée de détention, pas sur le cash-flow des premières années. Or les ancrages locatifs solides ne sont pas ceux qu'on imagine en pensant à la Promenade des Anglais. Ils tiennent au CHU Pasteur à l'est du centre, aux 40 513 étudiants des campus de l'Université Côte d'Azur, et aux emplois de l'ouest autour de l'aéroport et du Grand Arénas.
Une hypothèse tient mieux que les autres : un petit logement loué à l'année à distance de marche d'un de ces trois pôles — Saint-Roch et Riquier côté hôpital, les abords de Valrose côté sciences, Saint-Augustin côté aéroport. Ce n'est pas une recommandation, et elle se vérifie avant l'offre : diagnostic énergétique du lot, travaux déjà votés en assemblée générale, charges de copropriété. Deux réflexes complètent le tableau. Ne pas bâtir le montage sur la location saisonnière dans le Vieux-Nice, à Riquier / Port / Mont-Boron, dans le Centre-Ville ou à Nice Ouest tant que le Conseil d'État n'a pas statué. Et ne pas payer aujourd'hui une desserte annoncée : la ligne 4 du tramway ne circulera pas avant 2030.
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Questions fréquentes
Est-ce que Nice est une bonne ville pour investir ?
Nice convient à un investisseur qui vise la détention longue plutôt que le rendement immédiat : 4 963 €/m² pour un appartement et environ 4,9 % de rendement brut indicatif la situent dans le haut du marché français. La demande à l'année est portée par le CHU Pasteur à l'est du centre, les 40 513 étudiants de l'Université Côte d'Azur et les emplois de l'ouest niçois autour de l'aéroport.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Nice ?
Le rendement brut indicatif ressort autour de 4,9 %, sur un prix médian de 4 963 €/m² et un loyer médian de 20,43 €/m² par mois. C'est un ordre de grandeur communal, avant charges, taxe foncière, travaux et vacance. Dans le parc ancien du centre niçois, les travaux votés en assemblée générale font varier ce chiffre plus que le prix d'achat.
Quels quartiers privilégier pour un investissement locatif à Nice ?
Trois pôles structurent la demande à l'année. À l'est du centre, Saint-Roch et Riquier bordent le CHU Pasteur, principal site hospitalier de la ville. Au nord, les abords du campus Valrose accueillent les étudiants en sciences de l'Université Côte d'Azur. À l'ouest, Nice Saint-Augustin, entre l'aéroport et la plaine du Var, verra ouvrir fin 2029 un pôle d'échanges multimodal au cœur du Grand Arénas.
Y a-t-il des dispositifs fiscaux applicables à Nice ?
Nice est classée en zone A du zonage ABC, ce qui ouvre Loc'Avantages : une réduction d'impôt contre un loyer plafonné et un locataire sous conditions de ressources. Le Denormandie, réservé aux communes ciblées par l'État pour la rénovation de leur habitat ancien, ne s'y applique pas. Les loyers ne sont pas encadrés, mais transformer un logement en meublé touristique suppose une autorisation, contingentée dans quatre secteurs depuis le 1er janvier 2026.
Quels sont les risques d'un investissement locatif à Nice ?
Le premier risque est réglementaire : le règlement qui plafonne les autorisations de meublé touristique dans le Vieux-Nice, à Riquier / Port / Mont-Boron, dans le Centre-Ville et à Nice Ouest est contesté devant le Conseil d'État, dépôts suspendus jusqu'au 31 août 2026. Le deuxième tient au bâti : autour de la gare Thiers, gare principale de la ville, les copropriétés dégradées imposent des travaux dont le montant peut dépasser les prévisions. Le troisième est un risque de calendrier, la ligne 4 du tramway ne circulant pas avant 2030.