Tours, principale ville d'Indre-et-Loire sur la Loire, compte 139 259 habitants et organise une grande partie de l'emploi, des études et des soins du département. Tours, c'est un prix médian de 2 846 €/m² pour un appartement, avec 66,3 % de locataires dans le parc. Pour investir à Tours, le loyer médian de 13,51 €/m² par mois porte le rendement brut indicatif à 5,7 %, avant charges, fiscalité, vacance et travaux.
La commune accueille 31 641 étudiants. L'Université de Tours les répartit entre les Tanneurs dans le centre, Deux-Lions et Grandmont au sud, Jean-Luthier au nord et le site de médecine André-Gouazé près de l'hôpital Bretonneau. Le Centre hospitalier régional universitaire emploie un autre public locatif entre Bretonneau à l'ouest du centre, Clocheville, hôpital pédiatrique central, et Trousseau à Chambray-lès-Tours au sud-est.
La ligne 2 du tramway doit relier La Riche, commune à l'ouest, à Chambray-lès-Tours au sud-est en passant par plusieurs campus et hôpitaux. Au sud de la gare, le Sanitas avance par îlots dans son programme de renouvellement urbain ; plus à l'ouest, l'ancienne emprise militaire Beaumont-Chauveau accueille des logements neufs qui attirent des locataires et concurrencent l'ancien.
L'essentiel
- Le prix médian des appartements à Tours atteint 2 846 €/m², après un recul de 5,1 % sur trois ans.
- Le loyer médian de 13,51 €/m² donne environ 5,7 % brut, avant charges, fiscalité, vacance et travaux.
- Les locataires occupent 66,3 % du parc tourangeau, tandis que l'Université de Tours accueille 31 641 étudiants sur plusieurs campus.
- Tours est en zone B1 et éligible au Denormandie ainsi qu'à Loc'Avantages ; la commune n'applique pas l'encadrement des loyers.
- La ligne 2 du tram doit relier La Riche à l'hôpital Trousseau de Chambray-lès-Tours, avec une mise en service annoncée en 2028.
- Les Casernes Beaumont-Chauveau, ancienne emprise militaire du centre, ajoutent des logements récents près des campus et de Maryse-Bastié.
Le marché locatif à Tours en chiffres
Le prix médian des appartements a reculé de 5,1 % sur trois ans, malgré une reprise de 0,9 % sur la dernière année. La série annuelle place le sommet récent en 2022, avant deux années de correction. Le léger rebond laisse donc la médiane sous son niveau de 2022.
Les locataires occupent 66,3 % du parc de Tours et la commune n'applique pas l'encadrement des loyers. Les Tanneurs servent les étudiants du centre, Grandmont et Deux-Lions ceux du sud, tandis que Bretonneau et Trousseau intéressent des personnels hospitaliers qui n'ont pas le même trajet quotidien.
Tours est classée B1 et éligible au Denormandie ainsi qu'à Loc'Avantages. Le Denormandie peut concerner un logement ancien rénové lorsque l'opération respecte ses conditions ; Loc'Avantages repose sur un loyer plafonné et une convention avec l'Agence nationale de l'habitat.
La gare de Tours, entre l'hypercentre et le Sanitas, est modernisée jusqu'en janvier 2027. Les voies sont renouvelées et les quais rendus accessibles, tandis que des changements de voie et des nuisances nocturnes accompagnent le chantier. Pour un appartement voisin, l'orientation des pièces et la distance aux faisceaux ferroviaires renseignent mieux que la seule mention « proche gare ».
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La ligne 2 du tram redessine l'axe ouest–sud-est
La ligne 2 doit traverser Tours entre La Riche, commune voisine à l'ouest, et Chambray-lès-Tours, où se trouve l'hôpital Trousseau. Sur le papier, un deux-pièces près du boulevard Tonnellé, axe de l'hôpital Bretonneau, ou du boulevard Jean-Royer au sud du centre peut viser un interne ou un jeune salarié hospitalier. C'est une hypothèse de départ, pas une recommandation : elle dépend de la station réellement accessible, du calendrier de 2028 et des nuisances prévues pendant les travaux.
La gare gagne en accessibilité après son chantier
La gare de Tours est modernisée jusqu'en janvier 2027, avec renouvellement des voies, rehaussement des quais, nouvel éclairage et nouvelle signalétique. Un deux-pièces destiné à un actif mobile peut tirer parti du réseau ferroviaire Rémi, qui dessert le Centre-Val de Loire. Jusqu'à la fin du chantier, les changements de voie et les travaux nocturnes exposent davantage les façades tournées vers les rails.
Les campus et l'hôpital Trousseau ne visent pas le même secteur
L'Université de Tours a des campus aux Tanneurs dans le centre, à Deux-Lions et Grandmont au sud, puis à Jean-Luthier au nord. On peut imaginer un studio meublé près des Tanneurs, ou un deux-pièces au sud pour un étudiant en santé ou un soignant de l'hôpital Trousseau à Chambray-lès-Tours. Cette hypothèse autour des Tanneurs ou de Trousseau dépend du trajet réel, des résidences étudiantes et des charges ; elle ne vaut pas recommandation.
Les Casernes Beaumont-Chauveau concurrencent l'ancien
Les Casernes Beaumont-Chauveau sont une ancienne emprise militaire de dix hectares, rue du Plat-d'Étain dans le centre de Tours. Leur reconversion ajoute des logements, des activités, une présence universitaire et un jardin public près de Maryse-Bastié, quartier d'habitat social situé au sud. Les studios anciens voisins devront soutenir la comparaison sur l'isolation, les charges et les services face à cette offre récente.
Le Sanitas avance à des rythmes différents
Le Sanitas, grand quartier d'habitat social situé au sud de la gare, relève du Nouveau Programme national de renouvellement urbain. Les secteurs Marie-Curie, Hallebardier, Saint-Paul et Rotonde reçoivent des démolitions, des réhabilitations, des logements ou des équipements. La reconstruction annoncée de l'école Marie-Curie peut changer l'usage de son îlot ; les chantiers encore ouverts maintiennent bruit et cheminements provisoires.
La rue Nationale garde des rez-de-chaussée fragiles
La rue Nationale est le principal axe commerçant de l'hypercentre, entre la Loire et la place Jean-Jaurès. Des fermetures d'enseignes et des cellules vacantes y ont coexisté avec la politique municipale de soutien au commerce. Pour un appartement situé au-dessus d'un local ou dans une rue adjacente, l'activité du rez-de-chaussée, ses horaires et la vacance du tronçon se constatent pendant plusieurs visites.
Notre analyse
Tours obtient 6,16/10 grâce à un prix sous son sommet de 2022, une majorité de locataires et deux publics repérables : étudiants et personnels hospitaliers. La gare sert les actifs mobiles, les Tanneurs les étudiants du centre, tandis que Grandmont, Deux-Lions et Trousseau déplacent une partie de la demande vers le sud. La ligne 2 peut resserrer ces distances après 2028 ; avant cela, ses chantiers pèsent sur les riverains.
Une piste, sans certitude, serait de comparer un studio près des Tanneurs avec un deux-pièces sur un trajet direct vers Trousseau. Cette hypothèse n'est pas une recommandation : elle dépend du temps de trajet, du loyer accepté, des charges, de l'isolation et de la concurrence des Casernes Beaumont-Chauveau. Au Sanitas, la livraison effective d'un équipement compte davantage que l'annonce globale du programme urbain.
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Questions fréquentes
Est-ce que Tours est une bonne ville pour investir ?
Tours obtient 6,16/10 et peut convenir à un projet relié à un public précis. Les Tanneurs, campus du centre, servent une demande étudiante ; Trousseau, hôpital de Chambray-lès-Tours au sud-est, sert plutôt les étudiants en santé et les soignants.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Tours ?
Le prix médian de 2 846 €/m² et le loyer médian de 13,51 €/m² par mois donnent environ 5,7 % brut. Ce rendement tourangeau suppose douze mois de loyer et ne retranche ni les charges, ni la fiscalité, ni la vacance, ni les travaux.
Quels quartiers privilégier pour un investissement locatif à Tours ?
Les Tanneurs, campus situé dans le centre de Tours, peuvent correspondre à une cible étudiante ; Grandmont et Deux-Lions, campus du sud, répondent à d'autres cursus. Près du Sanitas, quartier d'habitat social au sud de la gare, la livraison réelle des équipements et l'état de l'îlot doivent être établis avant de comparer les biens.
Y a-t-il des dispositifs fiscaux applicables à Tours ?
Oui, Tours est classée B1 et éligible au Denormandie ainsi qu'à Loc'Avantages. Le Denormandie dépend des travaux réalisés dans l'ancien ; Loc'Avantages suppose une convention avec l'Agence nationale de l'habitat et un loyer plafonné.
Quels sont les risques d'un investissement locatif à Tours ?
Les risques les plus visibles sont les travaux de la ligne 2 du tram jusqu'à sa mise en service annoncée en 2028, le renouvellement du Sanitas au sud de la gare et la concurrence neuve des Casernes Beaumont-Chauveau près de Maryse-Bastié, quartier d'habitat social au sud. Autour de la rue Nationale, principal axe commerçant du centre, l'activité des rez-de-chaussée varie aussi selon le tronçon.