Investir à Toulon
Analyse du marché locatif · Zone ABC A · Score global 6.4/10
Rendement locatif estimé
Ces rendements sont calculés à partir de données officielles (DVF/Etalab + Carte des loyers ANIL/DHUP) à titre indicatif. Ils ne constituent pas un conseil en investissement.
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Indicateurs détaillés
Données officielles (DVF, INSEE, MESR, SDES) collectées à l'échelle communale.
Démographie
Économie
Marché & construction
Analyse du territoire — Toulon
Toulon réunit trois moteurs locatifs bien situés : la base navale sur la rade, le quartier de formation sanitaire de Montety au nord de la gare et le campus Porte d'Italie à l'est du centre. Le chantier du bus à haut niveau de service doit mieux relier l'ouest toulonnais à ces pôles, tandis que la rue Vincent-Courdouan et le centre historique concentrent les aides à la réhabilitation. Ces projets n'effacent ni les années de travaux annoncées sur le tracé du bus ni les écarts de vitalité commerciale entre les rues du centre ancien.
La base navale soutient l'emploi autour de la rade
La base navale de Toulon, port militaire installé sur la rade à l'ouest du centre, est le premier site industriel et le premier employeur du Var selon la préfecture. La Marine nationale, Naval Group et les entreprises présentes sur l'arsenal alimentent un bassin de salariés civils et militaires ; ce public concerne surtout les logements reliés aux portes de la base et aux axes vers l'ouest toulonnais.
L'axe des gares transforme Montety et ses abords
L'axe des gares est un projet urbain organisé autour de la gare SNCF, de la gare routière et de l'îlot Montety, immédiatement au nord du centre de Toulon. Il associe logements, bureaux, équipements publics, espaces verts et liaisons piétonnes ; l'amélioration attendue de ce secteur reste progressive, car la ville présente encore plusieurs emprises comme des opérations de long terme.
Montety et Porte d'Italie renforcent le pôle étudiant
L'Institut de formation public varois des professions de santé est installé au 95 rue Montebello dans le quartier Montety, au nord de la gare, tandis que le campus Toulon-Porte d'Italie rassemble le droit, l'économie-gestion et les formations numériques à l'est du centre. Ces deux pôles soutiennent la location de petites surfaces pour les élèves, étudiants et stagiaires ; la résidence étudiante annoncée rue Gasquet, près de Porte d'Italie, ajouterait toutefois une concurrence neuve dont l'ouverture et les loyers doivent être vérifiés.
Le BHNS améliore la desserte au prix d'un chantier long
Le bus à haut niveau de service de la métropole Toulon Provence Méditerranée a démarré par une première phase entre le Technopôle de la Mer, pôle d'activités maritimes situé à Ollioules, et Bir-Hakeim, à l'est du centre toulonnais. Le tracé dessert l'Escaillon, Herriot, le quartier du XVe-Corps, Villevieille et les grands boulevards ; l'accès aux emplois et aux campus peut s'améliorer, mais la mise en service de cette branche est annoncée pour 2029 et chaque secteur traversé peut subir plusieurs mois de travaux.
La rue Vincent-Courdouan concentre la rénovation du centre ancien
La rue Vincent-Courdouan se trouve dans la partie orientale du centre historique de Toulon, incluse dans le programme de renouvellement urbain piloté par la métropole avec l'Agence nationale pour la rénovation urbaine. Les réhabilitations d'immeubles et de locaux commerciaux sont complétées par l'opération programmée d'amélioration de l'habitat « Toulon Renouvellement Urbain 2025-2030 » ; un bien dans ce périmètre reste exposé aux travaux lourds, aux décisions de copropriété et au calendrier propre à chaque îlot.
La vacance commerciale reste inégale dans le centre historique
Le centre historique de Toulon, entre le port, le cours Lafayette et le boulevard de Strasbourg, a accueilli des réhabilitations et de nouvelles enseignes, mais les cellules fermées restent concentrées dans certaines rues. La presse locale rapporte une vacance commerciale élevée dont le périmètre est contesté par la ville, et le plan local d'urbanisme prévoit encore de traiter les locaux vacants et la concurrence des zones commerciales de La Valette-du-Var ; l'activité du pied d'immeuble et le trajet vers les commerces doivent être observés sur place.
La base navale sur la rade, le site de formation sanitaire de Montety et le campus Porte d'Italie donnent à Toulon des publics locatifs identifiables. L'axe des gares, le bus à haut niveau de service et la rénovation de la rue Vincent-Courdouan peuvent améliorer leurs secteurs respectifs, mais les calendriers de travaux et les cellules commerciales fermées du centre historique interdisent d'anticiper le même effet d'une rue à l'autre.