Un rebond de +5,8 % sur un an, un prix médian de 2 797 €/m² et près de 35 700 étudiants : le marché dijonnais s'est réveillé en 2025. Investir à Dijon, c'est s'intéresser à une capitale régionale qui avance sans bruit. Chef-lieu de la Côte-d'Or et cœur de la Bourgogne-Franche-Comté, la ville compte près de 162 000 habitants et un bassin d'emploi tourné vers la santé, l'université, l'agroalimentaire et la gastronomie.
Dijon vit une phase de recomposition urbaine. Une troisième ligne de tramway est à l'étude, le sud de l'agglomération se transforme autour de l'écoquartier de l'Arsenal, et le pôle hospitalo-universitaire monte en puissance. La ville s'est aussi taillée une identité forte autour de l'alimentation et de la gastronomie, avec sa Cité internationale et un écosystème d'agro-innovation.
Reste que tout n'est pas uniforme. Plusieurs quartiers populaires demeurent en transformation, la régulation du logement se durcit et un employeur industriel proche vient d'annoncer sa fermeture. L'intérêt d'un investissement locatif à Dijon se joue au micro-local : le bon secteur, au bon prix, connecté aux futurs axes.
L'essentiel
- Prix médian appartement : 2 797 €/m² (DVF/Etalab, 2025), en rebond de +5,8 % sur un an.
- Rendement brut indicatif autour de 5,7 %, avant charges, vacance et fiscalité.
- Demande locative profonde : 58,6 % de ménages locataires, près de 35 700 étudiants et une vacance contenue à 7,3 % (INSEE, 2023).
- Zone B1, éligible Denormandie et Loc'Avantages ; la location touristique de courte durée est désormais plus encadrée.
- Projets structurants : tram T3 à horizon 2030, écoquartier de l'Arsenal, pôle santé SULLY Santenov autour du CHU.
- Vigilance : fermeture annoncée de Tetra Pak à Longvic et quartiers populaires encore fragiles.
Le marché locatif à Dijon en chiffres
À Dijon, le prix médian d'un appartement s'établit autour de 2 797 €/m² (DVF/Etalab, 2025), pour un rendement brut indicatif de l'ordre de 5,7 % une fois le prix rapporté aux loyers. Sur un an, le marché a nettement repris (+5,8 %), après trois années d'oscillation qui laissent une progression cumulée quasi nulle (+0,6 % sur trois ans). La série le raconte bien : 2 638 €/m² en 2021, un point haut à 2 781 en 2022, un creux à 2 643 en 2024, puis ce rebond en 2025. Un marché qui respire, sans emballement spéculatif.
Ce rendement s'appuie sur le loyer médian d'annonce, 13,34 €/m²/mois (ANIL/DHUP, 2025). C'est un ordre de grandeur, pas une promesse : il suppose un appartement loué à l'année, sans vacance ni gros travaux. Votre rendement net réel sera plus bas et dépendra du quartier, de l'état du bien et de la fiscalité retenue.
La demande locative est structurellement présente. Les locataires forment 58,6 % des ménages dijonnais (INSEE, 2023), et la ville accueille près de 35 700 étudiants (2024), un vivier qui alimente le marché des petites surfaces. Le parc compte environ 7,3 % de logements vacants (INSEE, 2023), un niveau contenu pour une ville de cette taille. L'encadrement des loyers, lui, ne s'applique pas à Dijon.
Sur le plan fiscal, Dijon est classée en zone B1. La ville est éligible au dispositif Denormandie, pertinent au vu du parc ancien à rénover en centralité, ainsi qu'à Loc'Avantages, qui ouvre une réduction d'impôt en échange de loyers plafonnés. Le taux de taxe foncière communale n'est pas renseigné dans nos données ; mieux vaut le vérifier directement auprès de la commune avant de chiffrer un projet.
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Un pôle universitaire qui se structure et modernise son logement étudiant
La transformation en Université Bourgogne Europe et la montée en gamme du parc étudiant — nouvelle résidence privée près du Grand Campus, réhabilitation d'une résidence Crous — consolident une demande de studios et de colocations déjà nourrie par 35 700 étudiants. Pour un investisseur, les biens reliés au campus, au CHU et au centre par les transports sécurisent leur remplissage. L'effet peut se tasser si l'offre institutionnelle progresse au même rythme que la demande.
Un pôle santé et innovation en formation autour du CHU
Le projet SULLY Santenov ambitionne de fédérer entreprises de santé, biotechs et technologies médicales dans l'environnement du CHU, du centre de lutte contre le cancer et de l'université. Ce type d'écosystème attire une population qualifiée — chercheurs, personnels hospitaliers, salariés de jeunes entreprises — plutôt stable et solvable. L'effet locatif se concentrera sur les secteurs bien connectés au campus hospitalo-universitaire, et dépendra de la concrétisation effective du projet.
Cap Nord : de nouveaux emplois au nord de l'agglomération
La zone d'activités Cap Nord poursuit son développement avec un nouveau parc d'immobilier d'entreprise, tandis que l'ancienne Chocolaterie de Bourgogne se reconvertit en projet mixte commerces-logistique-industrie. Appuyés par l'agence Dijon Bourgogne Invest, ces investissements renforcent la capacité du bassin à attirer entreprises et salariés. Pour la location, cela soutient la demande à Dijon et dans les communes bien reliées à ces zones d'emploi.
Troisième ligne de tramway T3 : un projet structurant, mais pré-opérationnel
Une T3 reliant le sud (Chenôve) au nord (Cap Nord) via le CHU, le Grand Campus et les Grésilles est en concertation, avec une mise en service envisagée vers 2030. Les secteurs situés le long du tracé pourraient gagner en attractivité locative, autour des futurs parcs-relais notamment. Reste que le calendrier et les effets quartier par quartier demeurent incertains, et les chantiers peuvent temporairement dégrader l'accessibilité avant l'ouverture. Un pari à horizon long, pas un acquis.
Recomposition du sud métropolitain autour de l'Arsenal
L'écoquartier de l'Arsenal, sur d'anciennes friches militaires, et la requalification des Grands Vergers du Sud à Chenôve rééquilibrent le développement vers le sud, près du centre et du canal de Bourgogne. Ces opérations diversifient l'offre de logements dans un cadre valorisé et bien desservi. Le calendrier est long : elles accroissent aussi l'offre neuve et génèrent des phases de travaux avant que l'attractivité ne se matérialise.
Renouvellement des quartiers populaires : cadre en amélioration, fragilités persistantes
Fontaine d'Ouche, Grésilles et le Mail à Chenôve concentrent des investissements publics soutenus — écoquartier, protocole ANRU, contrat de ville 2024-2030, espace France Services. Ces interventions peuvent créer des micro-secteurs en amélioration, avec un cadre de vie et des services renforcés. Mais la présence durable de la politique de la ville traduit des fragilités sociales réelles, ce qui maintient une prime de risque locative. La sélection se joue à l'adresse près.
Régulation du logement et meublés touristiques qui se durcit
La ville a abaissé le plafond de jours autorisés pour la location touristique des résidences principales, dans le sillage de la loi Le Meur, et oriente une partie de l'offre vers le logement abordable. Pour un investisseur, cela réduit la flexibilité de certaines stratégies, en particulier la location courte durée, et peut associer des aides à des obligations de travaux ou de conventionnement. L'impact réel reste débattu, mais la tendance est claire : moins de latitude qu'auparavant.
Fermeture annoncée du site Tetra Pak à Longvic
Le site industriel Tetra Pak de Longvic, dans la métropole dijonnaise, fait l'objet d'un projet de fermeture, avec de nombreux emplois menacés malgré un accord social. La perte d'un employeur industriel d'ampleur pèse sur la base économique locale. L'impact sur le marché locatif dijonnais devrait rester sectoriel — surtout sur les logements accessibles liés à l'emploi industriel périphérique —, mais il rappelle que le bassin n'est pas en expansion sur tous les fronts.
Notre analyse
Pris dans son ensemble, Dijon combine des signaux positifs solides — mobilités structurantes, consolidation universitaire, pôle santé, filières alimentation-gastronomie et renouvellement de plusieurs secteurs — qui soutiennent l'attractivité des quartiers bien connectés et en transformation. Ces tendances sont contrebalancées par des projets encore à concrétiser, des fragilités persistantes dans certains quartiers populaires, une régulation qui se durcit et un signal industriel de recul dans le bassin d'emploi proche.
Un bon investissement à Dijon tient à quelques conditions précises : un secteur relié aux pôles d'emploi et d'études ou situé sur le futur tracé du tram, un bien dont l'état technique et énergétique tient la route, et un prix d'entrée cohérent avec un marché qui a rebondi en 2025 sans garantir la suite. À l'inverse, les adresses isolées des quartiers en difficulté sans plan de rénovation crédible, et les stratégies bâties sur la seule location touristique, sont à manier avec prudence. Le rendement indicatif est correct pour une capitale régionale ; il ne dispense pas d'une lecture quartier par quartier.
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Questions fréquentes
Est-ce que Dijon est une bonne ville pour investir ?
Dijon offre un marché lisible, une demande locative profonde et plusieurs dynamiques porteuses : université, santé, gastronomie, futur tram. L'intérêt dépend toutefois du secteur, car le contexte est globalement favorable sans être uniforme. Une lecture fine, quartier par quartier, reste indispensable.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Dijon ?
Sur la base d'un prix médian de 2 797 €/m² et d'un loyer médian de 13,34 €/m²/mois (2025), le rendement brut indicatif tourne autour de 5,7 %. C'est un ordre de grandeur avant charges, vacance et fiscalité. Le rendement net réel sera plus bas et variera selon le bien et le quartier.
Quels quartiers privilégier pour un investissement locatif à Dijon ?
Les secteurs reliés au Grand Campus, au CHU et au centre par les transports offrent la demande la plus solide, notamment pour les petites surfaces étudiantes. Les quartiers situés sur le futur tracé du tram T3 méritent aussi l'attention. Mieux vaut rester prudent sur les adresses isolées des quartiers populaires encore fragiles.
Y a-t-il des dispositifs fiscaux applicables à Dijon ?
Dijon est classée en zone B1. La ville est éligible au Denormandie, adapté à la rénovation dans l'ancien, et à Loc'Avantages, qui ouvre une réduction d'impôt en contrepartie de loyers plafonnés. En revanche, la location touristique de courte durée est désormais plus encadrée.
Quels sont les risques d'un investissement locatif à Dijon ?
Les principaux risques tiennent aux fragilités de certains quartiers populaires, à une régulation du logement qui se durcit et à un bassin industriel qui n'est pas à l'abri, comme le montre la fermeture annoncée de Tetra Pak à Longvic. Plusieurs projets structurants, dont le tram, restent à concrétiser. Un bien mal situé se relouera et se revendra moins facilement.