Toulon, grande ville du Var ouverte sur la Méditerranée, compte 179 116 habitants et organise une part de son bassin d'emploi autour de la rade. Toulon, c'est un prix médian de 2 846 €/m² pour un appartement, avec 53,5 % de locataires dans le parc.
Avec un loyer médian de 14,43 €/m² par mois, le rapport entre prix et loyer donne un rendement brut indicatif de 6,1 %. Pour investir à Toulon, ce ratio sert de point de départ : il ne tient compte ni des charges, ni de la vacance, ni de la fiscalité du propriétaire.
La rade, Montety et Porte d'Italie donnent à ce ratio trois publics différents. La base navale, installée sur la rade à l'ouest du centre, entretient un public de salariés civils et militaires. Au nord de la gare, Montety accueille les formations sanitaires ; à l'est du centre, le campus Porte d'Italie rassemble le droit, l'économie-gestion et les formations numériques. Entre ces pôles, les travaux du bus à haut niveau de service et la rénovation du centre historique créent des écarts très concrets d'une rue à l'autre.
L'essentiel
- Le prix médian d'un appartement à Toulon est de 2 846 €/m², après une hausse de 4,2 % sur trois ans.
- Le rendement brut indicatif atteint 6,1 %, calculé avec un loyer médian de 14,43 €/m² par mois.
- Les locataires occupent 53,5 % du parc toulonnais ; la commune est classée en zone A et n'applique pas l'encadrement des loyers.
- Toulon est éligible à Loc'Avantages, tandis que le dispositif Denormandie ne s'applique pas à la commune.
- La base navale de Toulon, port militaire sur la rade, soutient un bassin de salariés civils et militaires à l'ouest du centre.
- Le BHNS, bus métropolitain en chantier entre Ollioules et Bir-Hakeim, peut gêner circulation et commerces dans les secteurs traversés.
Le marché locatif à Toulon en chiffres
Le prix médian des appartements a progressé de 0,5 % sur un an et de 4,2 % sur trois ans. La série annuelle montre une hausse entre 2021 et 2023, un recul en 2024, puis une légère reprise en 2025 : la trajectoire toulonnaise n'est donc pas une ligne droite.
Les locataires occupent 53,5 % des résidences principales de Toulon. La commune n'applique pas l'encadrement des loyers ; le bailleur reste néanmoins tenu par les règles nationales, la performance énergétique du logement et, dans le centre historique, les contraintes propres aux immeubles anciens.
Le classement ABC place Toulon en zone A. Loc'Avantages peut s'appliquer lorsqu'un bailleur accepte les conditions du dispositif, tandis que Denormandie ne concerne pas la commune. Cette combinaison compte surtout pour les immeubles du centre ancien : l'aide fiscale éventuelle ne remplace ni le chiffrage des travaux ni l'examen des décisions de copropriété.
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La base navale fixe un bassin d'emploi sur la rade
La base navale de Toulon, port militaire situé à l'ouest du centre, est le premier site industriel et le premier employeur du Var selon la préfecture. La Marine nationale, Naval Group et les entreprises de l'arsenal entretiennent une demande potentielle de salariés civils et militaires, mais la bonne échelle d'analyse reste le temps de trajet réel jusqu'aux portes de la base.
Montety avance avec l'axe des gares
L'axe des gares relie la gare SNCF, la gare routière et l'îlot Montety, juste au nord du centre de Toulon, avec des programmes de logements, de bureaux et d'équipements. Sur le papier, un T2 meublé à distance piétonne de la gare pourrait répondre à un actif mobile ; c'est une hypothèse de départ, pas une recommandation, à éprouver par le bruit ferroviaire, les charges et le calendrier des emprises encore en projet.
Deux pôles étudiants, avec une concurrence neuve à mesurer
L'Institut de formation public varois des professions de santé occupe le 95 rue Montebello à Montety, au nord de la gare, et le campus Porte d'Italie rassemble plusieurs filières à l'est du centre. On peut imaginer un studio meublé destiné à un élève soignant ou à un étudiant autour de la rue Montebello ou de Porte d'Italie ; cette hypothèse doit être testée avec les loyers constatés, l'isolation du bien et l'ouverture effective de la résidence étudiante annoncée rue Gasquet.
Le BHNS promet une meilleure liaison, après les travaux
Le BHNS est le bus à haut niveau de service construit par la métropole Toulon Provence Méditerranée entre le Technopôle de la Mer à Ollioules et Bir-Hakeim, à l'est du centre toulonnais. Il doit desservir l'Escaillon, Herriot, le quartier du XVe-Corps, Villevieille et les grands boulevards, mais sa première branche n'est annoncée qu'en 2029 ; avant cette échéance, la circulation et l'accès aux commerces peuvent être dégradés autour des emprises.
Vincent-Courdouan concentre les travaux du centre ancien
La rue Vincent-Courdouan, dans la partie orientale du centre historique de Toulon, appartient au programme de renouvellement urbain mené avec l'Agence nationale pour la rénovation urbaine. L'opération d'amélioration de l'habitat « Toulon Renouvellement Urbain 2025-2030 » peut aider certaines réhabilitations ; l'intérêt d'un appartement ancien dépendra pourtant du diagnostic de l'immeuble, des votes de copropriété et de l'éligibilité exacte des travaux.
Des rues du centre historique gardent des cellules fermées
Le centre historique de Toulon, entre le port, le cours Lafayette et le boulevard de Strasbourg, a gagné de nouvelles enseignes sans résorber la vacance commerciale dans toutes ses rues. Pour un logement situé au-dessus d'un local ou dans une traverse peu active, il faut relever les commerces ouverts le soir, l'éclairage, les livraisons et la fréquentation à plusieurs heures de la journée.
Notre analyse
Toulon peut convenir à un investisseur qui relie son bien à un public précis : salariés de la base navale sur la rade, élèves des formations sanitaires de Montety ou étudiants du campus Porte d'Italie. La note CapLens de 6,39/10 reflète ce compromis entre rendement indicatif, présence locative et moteurs d'emploi, sans neutraliser les travaux du BHNS ni les écarts commerciaux du centre historique.
L'hypothèse la plus concrète serait un studio ou un T2 meublé autour de la rue Montebello, de la gare ou de Porte d'Italie, destiné à un étudiant, un stagiaire ou un actif mobile. Elle reste une hypothèse, pas un conseil : il faut la confronter aux loyers réellement signés, à la concurrence de la résidence Gasquet, au bruit, au diagnostic énergétique et aux charges de copropriété. Rue Vincent-Courdouan, le même raisonnement exige en plus le calendrier des travaux et l'éligibilité de l'immeuble à l'opération « Toulon Renouvellement Urbain 2025-2030 ».
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Questions fréquentes
Est-ce que Toulon est une bonne ville pour investir ?
Toulon peut offrir un dossier cohérent lorsqu'un logement est relié à la base navale sur la rade, aux formations sanitaires de Montety ou au campus Porte d'Italie. La note CapLens de 6,39/10 reste moyenne : les travaux du BHNS et la vacance commerciale de certaines rues du centre historique doivent être intégrés au choix du bien.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Toulon ?
Le rapport entre le prix médian de 2 846 €/m² et le loyer médian de 14,43 €/m² par mois donne un rendement brut indicatif de 6,1 %. Ce calcul toulonnais précède les charges, la vacance, les travaux et la fiscalité propre au bailleur.
Quels quartiers privilégier pour un investissement locatif à Toulon ?
Les secteurs à étudier sont Montety, quartier de formations sanitaires au nord de la gare, et Porte d'Italie, campus universitaire situé à l'est du centre. La rue Vincent-Courdouan, dans le centre historique oriental, demande une vérification plus lourde de la copropriété et du calendrier de rénovation.
Y a-t-il des dispositifs fiscaux applicables à Toulon ?
Toulon est classée en zone A et peut relever de Loc'Avantages lorsque le bail respecte les conditions du dispositif. Denormandie ne s'applique pas à la commune ; dans le centre historique, l'opération « Toulon Renouvellement Urbain 2025-2030 » doit être vérifiée immeuble par immeuble avant de chiffrer une aide aux travaux.
Quels sont les risques d'un investissement locatif à Toulon ?
Les risques toulonnais les plus concrets sont les nuisances du chantier du BHNS, bus métropolitain dont la première branche est annoncée pour 2029, et les cellules commerciales fermées de certaines rues du centre historique. Autour de Porte d'Italie, la résidence étudiante annoncée rue Gasquet peut aussi concurrencer les studios anciens si son ouverture est confirmée.